大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
【东西问·中外对话】联合国环境问题专家:中国为应对气候变化付出诸多努力外界应加深了解
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*#@,在新一轮政策潮中%@@*@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#%#*,几乎成为各地的“标配”@*@。
据不完全统计@#*@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#*,大湾区也已有6城“官宣”入局@**,其他城市也在积极探索实施*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#*#%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%#。
5月15日起*@**,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@*。记者从花都房地产行业协会获悉*@%#*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@@*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*@@,并且交了新房定金@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%,当天反馈比较理想**,“相信后续效果会不错”#@@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@***,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%*%#。
4月30日#*%%*,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#*,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#。
广东多城“官宣”入局%#。3月1日@*,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%#*,以惠城区为试点@%#*。
4月23日#*%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知**@*,在一线城市中首个落地“以旧换新”%@@%。
4月30日@@#,中山6个部门联合发布措施*@%*,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%*@。同日#%@*#,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#%*。
5月13日%%##%,佛山发布13条房地产新政*#,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*#*#。
可以看出@@%*,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%##@。也有多地虽未“官宣”#%#,但也正探索实施*##*。比如在江门#*@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@#,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#**%。博富控股总裁助理李秀清介绍*#%*#,目前两个项目成交约20套%**@,咨询客户过千组#%%*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@%@。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%##,截至目前**,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@##%,并且预计还将有更多城市加入*@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@**%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式##@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#@#,由房企、中介机构、换房人共同完成@#*#。换房人认购房企新房并优先锁定@%#**,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@##*@。若一定期限内旧房售出#%##,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出#*#@,则房企退还新建商品住房认购金#%%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%#@%。从全国范围内来看@##**,目前#@#%@,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*%#。
二是房企收购模式%%#*@,房企按照评估价格收购换房人的二手房%**@@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@#%*。比如在珠海##@@*,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@##%,直接收购存量二手房以促成新房交易%%。
三是政府收购模式@##,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@#@%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%,由郑州城市发展集团为主体#*#*@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#***@,同时换房者选购平台房源库中的新房*%*。还有一些地方特色的延伸@%**%,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*#@*,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*%*@,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%#@,并将其全部用于购买商品房#%*@*,无需卖房即可换新%@%。
四是政府补贴模式@@%*#,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#@%%。
目前来看%#,三方联动是各个城市主推的模式%@*,由于是基于市场自发行为#%@%@,房企的资金压力蠤@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##*#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@@*,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#***。”李秀清介绍**%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%*@%,这一模式主要面临二手房市场调整压力@*,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#%%#,换房人无法快速售出二手房@*##,交易周期过长%*%,不一定能促成“以旧换新”#*#%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@@,由于新房选择的局限性较大*%*@@,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@@%%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等###%*,惠及面不广*@%。
政府或国企收购模式@*@,由于信用背书受到欢迎*@*。但财政负担较大%@,收购规模有限*#@@#,如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@@*,面对庞大的二手房挂牌量#@%,显得杯水车薪%#*#@。另外还需考虑资金平衡@%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#*,都存在资金平衡、盈亏的考验@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@#,避免闲置空置%%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*%,有条件可以采取该模式#@*#*。”罗异铿说%*%#,而政府补贴模式@*#%,目前一般仅在非一线城市实施@#,大部分城市的补贴力度也相对较小*@**。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*#,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@@,住房“以旧换新”处于起步阶段%%,实施时间较短%%**#,并且不少地方仍待出台具体实施细则@%*##。但无论哪种“以旧换新”模式@*#@*,都是一场多方博弈@#@@%,一些共性问题亟待解决#*。
一方面@#*,需要多方合力推进%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@**,单靠政府或市场的力量都十分有限#%,需要政府、企业、业主多方合力推进*#@%@。”罗异铿提醒##%。因此*%@%#,未来的“以旧换新”也需要因地制宜##@**,多种模式相结合*##%#,以产生更大效果%#@。
另一方面%**@,“以旧换新”既关联着刚需买家##*#,也关联换房卖家**#,是一场“双向奔赴”##,需要考虑更多细节和诚意%#。例如在政策层面进行完善和监督%%#@@。扩大政策覆盖面###%@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*@@,换房人选择较少*%。在促成交易方面@%%@#,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@***,政府还应制定规则#*##,确保各项优惠政策能落地#*@%*,比如契税减免、中介费减免等@%#。同时%%#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##@*,让业主放心地参与到“以旧换新”中***@。另外%*@,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@#。而对于参与的房企、国企等来说#%**@,首先要拿出有品质的房源%**#%,此前有部分地方新房房源品质较低#@#*,甚至被认为是售不出的“边角料”*@*@。
同时%@**#,需要适当延长置换时间%#。“以旧换新”规则下#*,对旧房售出有约定时限@*#,但当前销售时间均较长*%@。“我们在实际操作中发现@##,例如有些房主对旧房的心理价位很高###*,一直难以成交#@*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%,延长到半年左右%#。”李秀清说%%。另外%@@%#,也要确保参与的楼盘能正常交付%**,并且对认购的定金要加强监管%%,对于未能完成“以旧换新”的业主@#,要能够按约定正常退还#*。
多位专家指出@##@@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@,要更精细化、接地气#@*%,尽可能满足各方诉求#%@@*,才能落地见效%@#@*。(南方日报)
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